万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收(s拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系hōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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